Czym się różni zarządca od pośrednika nieruchomości?

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?

W ustawie o gospodarce nieruchomościami opisane są trzy zawody – pośrednik nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy oraz zarządca nieruchomości. Termin "agent nieruchomości" bywa używany zamiennie z pośrednikiem, ale zakres ich działań pozostaje identyczny. Działania te obejmują profesjonalne wsparcie dla sprzedających i kupujących nieruchomości, a w kontekście najmu – doprowadzenie do zawarcia umowy najmu. Charakter pracy pośrednika uległ znaczącym zmianom. 

W przypadku najmu pośrednik może być zatrudniony zarówno przez wynajmującego, jak i przez osobę szukającą mieszkania. Dla wynajmującego pośrednik wykonuje podobne zadania jak przy sprzedaży nieruchomości, w tym z reguły, sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomości, doradzanie w zakresie poprawek, przygotowywanie ogłoszeń, odbieranie komunikacji, organizowanie i prowadzenie pokazów mieszkania lub domu. Podczas sprzedaży nieruchomości umowę sporządza notariusz, a pośrednik może dostarczyć niezbędne dokumenty. 

W przypadku najmu pośrednik często samodzielnie przygotowuje umowę najmu i przeprowadza strony przez wszystkie formalności aż do przekazania mieszkania najemcy, zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym. Profesjonalni pośrednicy nieruchomości czasami w swojej ofercie proponują  weryfikację najemców pod kątem ryzyka niewypłacalności, aby zapewnić bezpieczny i stabilny najem. Jednak po wynajęciu lokalu, ich rola z reguły się kończy. Oznacza to, że jest jednorazowa usługa. Pośrednik zarabia na prowizji i już dalej nie wykonuje żadnych działań, ale to nie oznacza, że na rynku nie ma specjalistów, którzy przywiązują większą wagę do dalszej współpracy, przy realizacji kolejnych zleceń.

Czym zajmuje się zarządca nieruchomości

‍

Mamy dwa typy zarządców - zarządca nieruchomości jako firma specjalizująca się w obsłudze wspólnot, często mylony z administratorem budynku z uwagi na to, że w wielu przypadkach zarządca i administrator to ta sama firma. Większość z nas zna takie firmy ze swoich miejsc zamieszkania. Ich zadaniem jest przede wszystkim dbanie o budynek w którym mieszkamy i bieżące prowadzenie spraw wspólnoty.

Od około 20 lat na rynku budowana jest nowa kategoria zarządcy, który zajmuje się stricte najmem. Mimo iż nie jest jeszcze tak rozpowszechniona na rynku, to można znaleźć coraz więcej osób lub firm zajmujących się tą profesją. Co istotne, w ostatnich latach zarządca najmu zaczął coraz bardziej zyskiwać na znaczeniu i korzysta z jego usług więcej właścicieli nieruchomości. 

Zarządcy najmu, pracując dla właścicieli, odpowiadają za utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym i wizualnym, dbają również o wyniki finansowe i załatwianie wszelkich formalności związanych z najmem. Ich profesjonalne podejście gwarantuje przestrzeganie regulaminów, przepisów oraz zapisów umownych. Przekłada się to na korzystne warunki dla najemcy, w tym dbałość o mieszkanie oraz szybkie reagowanie na zgłaszane uwagi. Jednakże dla najemców może to również oznaczać dokładne rozliczenia z ewentualnych uszkodzeń i ograniczone możliwości negocjacji warunków umowy czy jej wypowiedzenia.

Zarządzanie najmem często wiąże się z długoterminową opieką nad nieruchomością, obejmującą pomoc w zawieraniu, zakończeniu i przejmowaniu umowy najmu, a także koordynację remontów. Zarządcy, będący w stałym kontakcie z właścicielami nieruchomości, stają się ważnym źródłem informacji dla osób szukających mieszkań do wynajęcia. Szukając dla siebie nowego, sprawdzonego lokum możemy zwrócić się do firmy zarządzającej najmem z zapytaniem o aktualnie dostępne mieszkania.

Istotne jest również to, że wynajmując mieszkanie od zarządcy wynajmuje się nieruchomość “bezpośrednio” od jej właściciela. Zarządca działa w imieniu wynajmującego, ponieważ posiada do tego stosowne upoważnienie. Co istotne, potencjalny najemca ma możliwość poproszenia o taki dokument celem weryfikacji zarządcy.

‍

Porównanie cen zarządcy najmu a pośrednika nieruchomości

W przypadku usług pośrednictwa nieruchomości, prowizja za doprowadzenie do zawarcia umowy najmu często równa się wysokości jednego miesięcznego czynszu. Szczegóły takiej opłaty zależą od indywidualnych ustaleń z biurem nieruchomości lub agentem. Możliwe jest zarówno rozłożenie płatności na poszczególne etapy pracy, jak i jednorazowa opłata za finalny efekt. 

Zarządzanie najmem jest umową długoterminową, która wiąże się z regularnymi płatnościami, choć zakres wykonywanych czynności może być różny. Zarządcy zazwyczaj otrzymują swoje miesięczne wynagrodzenie z opłat za mieszkanie. Zakres działań jest ustalany indywidualnie z właścicielem nieruchomości. Może ono wynosić od około 10 do 20% miesięcznego czynszu najmu.

Kiedy warto skorzystać z pośrednika, a kiedy z zarządcy najmu?

Wybór między zarządzaniem najmem a pośrednictwem zależy od indywidualnych potrzeb klienta i ustalonych warunków współpracy. Zarządcy najmu oferują szerszy zakres obowiązków, co pozwala właścicielom nieruchomości ograniczyć swoje zadania do sprawdzania stanu konta raz w miesiącu.

Zarządzanie najmem jest szczególnie korzystne dla osób, które nie mają czasu na zajmowanie się własną nieruchomością, przebywają poza miastem, w którym znajduje się mieszkanie lub po prostu chcą unikać problemów wynikających z braku doświadczenia w zarządzaniu wynajmem. Jest to też doskonały wybór dla osób, które chcą zbudować dochód pasywny, bez odrywania się od codziennych zobowiązań. Taka usługa minimalizuje ryzyko trudności związanych z nieodpowiednimi najemcami, problemami z rozliczaniem czynszu czy kwestiami administracyjnymi.

Patrząc z drugiej strony, korzystanie z usług zarządcy najmem jest bardzo korzystne również dla najemców. Zyskują oni pewność, że mieszkanie jest sprawdzone, wszelkie formalności zostaną dopełnione i co najważniejsze będą mogli czuć się zaopiekowani na co dzień, zarówno jeśli chodzi o kwestie płatności jak i na przykład w przypadku nieprzewidzianych awarii. 

Z kolei pośrednictwo w najmie może lepiej odpowiadać osobom, które posiadają już pewne doświadczenie w tej dziedzinie i preferują zachowanie większej kontroli nad procesem wynajmu. Takie rozwiązanie pozwala na bardziej bezpośredni udział w wyborze najemców i zarządzaniu najmem, choć wymaga dużo większego zaangażowania. 

Z drugiej strony na takie rozwiązanie często decydują się wynajmujący bez doświadczenia na rynku nieruchomości, ponieważ wydaje im się, że pośrednik robi to wszystko dla klienta. Oczywiście, w większości przypadków tak będzie, niestety można też trafić na specjalistów, którym zależy głównie na prowizji i czystym zarobku. 

Porównanie obowiązków pośrednika i zarządcy najmu

Usługa pośrednictwa w wynajmie zazwyczaj jest jednorazowa i polega na znalezieniu najemcy. Cały proces może przebiegać różnie i zależnie od ustaleń między stronami, jednak cechą charakterystyczną jest zakończenie usługi momentem podpisania umowy najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą. Po zawarciu umowy wszelkie obowiązki związane z obsługą mieszkania, takie jak rozliczenia z najemcą, kontrola stanu lokalu, remonty czy naprawy usterek, pozostają w gestii właściciela nieruchomości, a pośrednik nie ma już dalszych obowiązków. Oznacza to, że należy mu się wtedy prowizja za znalezienie najemcy i na tym współpraca obu stron się kończy. 

Zarządzanie najmem różni się od pośrednictwa, ponieważ obejmuje kompleksową obsługę mieszkań przeznaczonych do wynajęcia od początku do końca. Zarządzanie najmem całkowicie odciąża właściciela nieruchomości z obowiązków związanych z prowadzeniem najmu. 

Zarządzanie najmem rozpoczyna się już od samego wystawienia ogłoszenia, a następnie, w przypadku zgłoszenia się potencjalnego najemcy, następuje prezentacja mieszkania. Kolejnym etapem jest weryfikacja przyszłego lokatora i podpisanie umowy. Zarówno naprawa usterek, jak i rozliczanie najemcy, są realizowane przez osobę odpowiedzialną za zarządzanie danym mieszkaniem. To oznacza, że właściciel nie musi się tym wszystkim zajmować, a wszelkie formalności, czy obowiązki z mieszkaniem spoczywają na zarządcy.

Należy także pamiętać, że pomiędzy tymi instytucjami są również różnice w przypadku cen za skorzystanie z ich usług. W przypadku pośrednictwa jest to najczęściej prowizja za znalezienie odpowiedniego najemcy i podpisanie z nim umowy. Z reguły wynosi ona wysokość jednomiesięcznego czynszu. Z kolei zarządzanie najmem to usługa długoterminowa, która rozliczana jest regularnie, a jej wysokość ustalana jest indywidualnie i płacona z opłat za mieszkanie. Może to być także rozliczenie na podstawie procentu od wysokości miesięcznego czynszu.

‍