Jaka forma najmu jest najbezpieczniejsza?

Umowa najmu na czas określony

Umowa najmu mieszkania na czas określony jest powszechnie stosowana ze względu na jej przejrzystość. Obie strony z góry wiedzą, kiedy zakończy się najem, co daje właścicielowi pewność co do przychodów w ustalonym okresie, a najemcy gwarancję stabilnego miejsca zamieszkania. Dodatkowo umowa precyzuje wysokość czynszu, który obowiązuje przez cały czas jej trwania.

Tego rodzaju umowy są często zawierane w sezonie turystycznym, kiedy do miast przyjeżdżają osoby zainteresowane krótkoterminowym wynajmem w celach turystycznych. Jeśli najemca zdecyduje się na wcześniejsze wypowiedzenie umowy, to pozostaje ono nieskuteczne i nadal musi opłacać czynsz. Wyjątkiem są sytuacje, gdy po zawarciu umowy ujawnią się istotne wady lokalu lub pojawią się okoliczności zagrażające zdrowiu czy życiu najemcy, lub jego bliskich.

Umowa najmu na czas nieokreślony

Umowa wynajmu mieszkania na czas nieokreślony może trwać bez końca, dopóki jedna ze stron nie zdecyduje się na jej wypowiedzenie. Standardowo obowiązuje 3-miesięczny okres wypowiedzenia, jednak można go skrócić w treści umowy. Tego rodzaju najem wiąże się z pewnym ryzykiem dla właściciela, ponieważ nigdy nie ma pewności, kiedy najemca postanowi zakończyć umowę. W takiej sytuacji może pojawić się problem z szybkim znalezieniem nowego lokatora, co może skutkować kilkumiesięcznym okresem, w którym mieszkanie nie generuje żadnego dochodu.

Jakie jest ryzyko podpisywania umów na czas oznaczony i czas nieoznaczony? Co w przypadku problemów z lokatorem?

Umowy najmu na czas oznaczony i nieoznaczony są najczęściej spotykanymi formami najmu, jednak mogą stwarzać pewne trudności, zwłaszcza gdy pojawia się potrzeba zakończenia wynajmu z powodu problematycznego lokatora. W takich przypadkach zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny.

Jeśli właściciel chce usunąć lokatora, musi skierować sprawę do sądu o eksmisję. Jednak nawet wyrok eksmisyjny nie gwarantuje szybkiej wyprowadzki. Gdy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, może on pozostać w wynajmowanym mieszkaniu do momentu, aż gmina zapewni mu odpowiednie lokum, co często trwa wiele lat. W tym czasie właściciel musi ponosić koszty utrzymania mieszkania, ponieważ lokatorzy często przestają płacić czynsz. Takie problemy nie występują przy umowach najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które oferują właścicielom większą ochronę.

Regulacje dotyczące najmu na czas oznaczony i nieoznaczony opierają się na dwóch głównych aktach prawnych – kodeksie cywilnym z 1964 roku oraz ustawie o ochronie praw lokatorów z 2001 roku.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego zyskuje na popularności, głównie ze względu na mniejsze ograniczenia w zakresie ochrony lokatorów. Dla rzetelnych najemców nie stanowi to jednak problemu. 

Przed podpisaniem takiej umowy lokator, który musi być osobą prywatną, musi przedstawić dokument potwierdzający prawo do innego mieszkania, do którego wyprowadzi się po zakończeniu najmu. Konieczna jest również wizyta u notariusza, gdzie najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu w ustalonym terminie. Oświadczenie to musi mieć formę aktu notarialnego.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w przypadkach przewidzianych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Przykładami są niewłaściwe użytkowanie lokalu, brak opłat za trzy okresy płatności, podnajęcie lokalu bez zgody właściciela nieruchomości oraz utrata przez najemcę możliwości przeprowadzki do wskazanego wcześniej lokalu.

Umowa najmu instytucjonalnego

Przed podjęciem decyzji o wyborze najmu instytucjonalnego, warto zapoznać się z przepisami regulującymi tę formę wynajmu. Została ona opisana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz mieszkaniowym zasobie gminy. Zgodnie z zapisami tej ustawy, najem instytucjonalny dotyczy osób fizycznych, prawnych lub organizacji prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.

Najem instytucjonalny jest przeznaczony dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmowaniem mieszkań. Dzięki przepisom prawnym właściciel lokalu ma większą ochronę, co ułatwia rozwiązanie problemów z najemcami, zwłaszcza gdy ci nie chcą opuścić mieszkania po zakończeniu umowy.

Do umowy dołączane jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do dobrowolnej eksmisji po wygaśnięciu umowy lub jej wypowiedzeniu. W takim przypadku najemca nie ma prawa do lokalu tymczasowego ani socjalnego, co ułatwia właścicielowi odzyskanie nieruchomości, jeśli pojawią się problemy z opuszczeniem lokalu.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Najemca w ramach umowy najmu instytucjonalnego po jej zakończeniu staje się właścicielem nieruchomości. Przed zawarciem umowy, nieruchomość musi posiadać księgę wieczystą wolną od wpisów dotyczących hipoteki lub innych roszczeń. W umowie zawiera się prawo najemcy do przeniesienia własności po uregulowaniu uzgodnionej ceny, która jest rozłożona na raty. Aby zabezpieczyć te zobowiązania, właściciel ustanawia hipotekę na nieruchomości. Gwarantuje to najemcy zwrot wpłaconych środków w przypadku, gdy umowa nie zostanie zrealizowana zgodnie z ustaleniami.

Umowa musi dodatkowo obejmować cenę sprzedaży, harmonogram spłaty rat, zasady dotyczące wierzytelności, zobowiązanie właściciela do przeniesienia własności po uregulowaniu pełnej kwoty oraz zobowiązanie najemcy do spłaty według uzgodnionego planu.

Jaka jest bezpieczna umowa wynajmu mieszkania?

Jak widać po powyższych, najbezpieczniejszą formą wynajmu mieszkania jest najem okazjonalny lub w przypadku firm oraz przedsiębiorców, którzy zajmują się wynajmem – najem instytucjonalny. Z kolei największe ryzyko i problemy z lokatorami mogą wystąpić w przypadku wynajmu na czas określony. W przypadku najmu na czas nieokreślony, obie strony mogą wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie, co może wiązać się z tym, że nieruchomość nie będzie zarabiać przez jakiś czas z powodu braku najemcy. 

‍