Wynajem krótkoterminowy vs najem długoterminowy – różnice
Podstawowa różnica między rodzajami wynajmu tkwi w przeznaczeniu umowy najmu. Umowa najmu zawarta na cele mieszkaniowe zazwyczaj jest traktowana jako umowa długoterminowa. Chociaż przepisy prawne nie przedstawiają szczegółowych definicji, to jednak regulacje podatkowe wskazują, że najem na cele mieszkaniowe powinien trwać ponad 30 dni. W przypadkach, gdy osoba przebywa na krótko z powodu pracy czy leczenia i po zakończeniu pobytu wraca do swojego stałego miejsca zamieszkania, mówi się o najmie krótkoterminowym, który przypomina usługę noclegową.
Występuje również forma najmu średnioterminowego, która przydaje się w bardziej złożonych sytuacjach, jak przyjazd studentów na wymianę akademicką, którzy potrzebują zakwaterowania na kilka miesięcy, na przykład na czas trwania semestru. Tacy studenci nie potrzebują rocznej umowy najmu, ale jednocześnie nie posiadają innego miejsca zamieszkania w Polsce, co nadaje cel mieszkaniowy ich pobytowi. Mieszkania przeznaczone dla nich muszą być w pełni wyposażone, aby mogli zamieszkać od razu po przyjeździe. Decyzje o rodzaju zawieranej umowy, czy będzie to umowa najmu mieszkania, czy umowa związana z konkretną usługą, zależą od ustaleń między stronami.
Jakie są wady i zalety wynajmu długoterminowego?
Główną korzyścią wynajmu długoterminowego jest przekazanie odpowiedzialności za utrzymanie mieszkania lub domu najemcy, choć wymaga to czasem monitorowania stanu nieruchomości oraz opłacania rachunków. Najemcy, poza podstawowym umeblowaniem, zazwyczaj sami wyposażają mieszkanie na własny koszt. Oferowane mieszkania często posiadają jedynie umeblowaną kuchnię i łazienkę, a około 15% ogłoszeń dotyczy lokali bez mebli. Lokatorzy mają swobodę w aranżacji wnętrz, np. w malowaniu ścian, oczywiście po uzgodnieniu zmian z właścicielem. W związku z tym koszty przygotowania nieruchomości do wynajmu są zwykle niższe niż w przypadku krótkotrwałych wynajmów dobowych.
Wśród wad wynajmu długoterminowego istotne są obawy związane z ryzykiem niepłacenia czynszów i trudnościami z odzyskaniem nieruchomości. Przepisy często chronią lokatorów, co może komplikować sytuację z nieuczciwymi najemcami. Zabezpieczenie przed takimi problemami wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia lub skorzystania z pomocy profesjonalistów w zarządzaniu najmem oraz sporządzaniu umów. Rozwiązaniem może być także ubezpieczenie gwarantujące płatności czynszu, które zapewnia regularne wpływy, nawet gdy wystąpią trudności z ich uzyskaniem od najemcy. Po kilkuletnim okresie wynajmu mieszkanie zwykle wymaga remontu lub odświeżenia, a to generuje dodatkowe koszty. Te jednak można ograniczyć, wybierając odpowiednie warunki umowne i starannie przygotowując nieruchomość do wynajmu, a także korzystając z produktów ubezpieczeniowych, takich jak ubezpieczenie mieszkania, domu oraz OC Najemcy.
Jakie są wady i zalety wynajmu krótkoterminowego?
Najem krótkoterminowy, znany również jako najem na doby, jest traktowany jako forma działalności gospodarczej, która wiąże się z szeregiem dodatkowych obowiązków oraz płatności, ale również z możliwością uzyskania wyższych przychodów. Ceny za nocleg w takim mieszkaniu lub apartamencie, gdzie dostępne jest jedno łóżko, mogą przekraczać 200 złotych. Warto zauważyć, że około 30% noclegów może pozostać niezarezerwowanych i niewykorzystanych, co zależy od takich czynników jak lokalizacja, konkurencja i bieżące potrzeby rynku.
Jednym z atutów najmu krótkoterminowego jest brak regulowanej ochrony lokatorów, co z kolei zmniejsza ryzyko problemów z długotrwałym brakiem płatności czynszu przez osoby korzystające z mieszkania. Dodatkowo, taki rodzaj wynajmu zapewnia większą kontrolę nad nieruchomością i umożliwia szybką interwencję w przypadku awarii czy uszkodzeń. Dzięki temu można utrzymać mieszkanie w dobrym stanie.
Najem krótkoterminowy niesie jednak ze sobą także pewne wady. Wymaga on znacznych nakładów pracy i finansów, począwszy od odpowiedniego wyposażenia mieszkania, aż po systemy kontroli dostępu. Codzienne obowiązki związane z zarządzaniem rezerwacjami, sprzątaniem, wymianą pościeli, drobnymi naprawami, a czasami większymi interwencjami, są bardzo czasochłonne. Koszty związane z narzędziami cyfrowymi do zarządzania najmem, opłatami za profesjonalne usługi pralnicze, zużywanymi produktami, prowizjami dla platform wynajmujących oraz opłatami za transakcje kartą mogą znacząco obciążyć przychody. Do tego należy doliczyć regularne płatności rachunków za mieszkanie oraz rozliczanie podatków, w tym VAT.
Korzyści wynajmu długoterminowego
Nie da się ukryć, że korzyści z najmu długoterminowego zachęcają właścicieli nieruchomości do lokowania swoich środków w tego typu inwestycje. Przede wszystkim jest to stały dochód pasywny, jak również niższe koszty administracyjne, czy też mniejsze koszty utrzymania mieszkania.
Stabilność i bezpieczeństwo
Wynajem mieszkania na dłuższy okres to swego rodzaju stabilizacja i bezpieczeństwo pod względem dochodów. Poza tym mieszkanie może generować dodatkowe środki finansowe, a po czasie może zostać sprzedane za wyższą ceną. Warto także pamiętać o tym, że umowa najmu zobowiązuje lokatora do uiszczania opłat za czynsz i media. Obecnie rzadko zdarza się, że trafi się nieuczciwy najemca. Na dodatek można również weryfikować wiarygodność potencjalnych najemców.
Niższe koszty administracyjne
W przypadku wynajmu długoterminowego należy pamiętać o niższych kosztach administracyjnych. Wynajem krótkoterminowy charakteryzuje się tym, że należy uwzględnić wszystkie koszty związane z opłatą za platformę rezerwacyjną, usługi sprzątania, czy też ogólnie zarządzania wynajmem mieszkania na krótki okres. Z kolei w przypadku wynajmu długoterminowego nie ma takiej potrzeby. Z reguły to lokator na koniec okresu najmu odświeża mieszkanie i zostawia je w takim stanie, w jakim było pierwotnie.
Stałe dochody
Wynajem długoterminowy to gwarancja stałego dochodu. Właściciel mieszkania ustalając czynsz zawsze przedstawia kwotę w ogłoszeniu, która nie tylko pokryje kwotę należności wobec np. spółdzielni mieszkaniowej, ale także wygeneruje mu zysk. Jeszcze lepiej wygląda sytuacja w nieruchomościach bezczynszowych. Wynajmujący, ustalając kwotę czynszu, wylicza po prostu wysokość opłaty, która pokryje ewentualną opłatę administracyjną dla zarządcy, a zdecydowana większość pieniędzy zostaje w jego kieszeni.
Lepsze relacje z najemcami
Najem na dłuższy okres czasu to także możliwość nawiązania relacji z lokatorami. W ten sposób strony umowy mogą zwiększyć zaufanie do siebie. Dla wynajmującego jest to bardzo istotne, ponieważ istnieje wtedy mniejsze ryzyko, że trafi on na nieuczciwych lokatorów, którzy przestaną płacić za czynsz, czy media.
Zmniejszone koszty utrzymania
Najem długoterminowy wiąże się również z mniejszymi kosztami utrzymania mieszkania. W przypadku najmu krótkoterminowego właściciel musi zadbać o pełne wyposażenie nieruchomości, dbać o czystość i porządek oraz na bieżąco przeprowadzać niezbędne remonty i naprawy. Ponadto mogą zdarzyć się wczasowicze, którzy celowo zdewastują mieszkanie i będzie trzeba będzie usunąć usterki, zanim pojawi się kolejny lokator. W przypadku wynajmu na długo czas nie trzeba wyposażać mieszkania, ponieważ często najemcy mają swoje meble, czy sprzęty RTV. Jeśli się uszkodzą, to sami ponoszą koszty naprawy.
Korzyści podatkowe
Jeśli chodzi o korzyści podatkowe, to trzeba tutaj opisać ryczałt, który jest najatrakcyjniejszą formą rozliczenia przychodu z tytułu wynajmu mieszkania. Należy tutaj zwrócić uwagę, że koszty uzyskania przychodu nie są odliczane, co oznacza, że do opodatkowania przyjmowana jest cała kwota przychodów z wynajmu nieruchomości. Dodatkowo, nie wszystkie środki otrzymane od najemcy kwalifikują się jako przychód. W przypadku prywatnego wynajmu mieszkania, opodatkowanego ryczałtem, właściciel musi dokładnie określić w umowie najmu, która część wpłat od najemcy stanowi czynsz, a która pokrywa opłaty eksploatacyjne. Dzięki temu możliwe jest uniknięcie niepotrzebnego zwiększania podstawy opodatkowania, gdyż podatek od wynajmu nie obejmuje opłat, mimo że najemca regularnie przekazuje wynajmującemu środki na ich pokrycie.
Większa atrakcyjność dla najemców
Wynajem długoterminowy to atrakcyjne rozwiązanie dla wielu osób, które szukają stabilizacji. Tacy najemcy mogą wykorzystać w aranżacji wnętrz swoje meble i inne sprzętu oraz dodatki. Ponadto mają pewność, że wynajmujący nie podniesie im czynszu, ani bez podstawy nie rozwiąże umowy ze skutkiem natychmiastowym. Chroni ich bowiem prawo lokatorskie. Poza tym taka forma wynajmu jest dla najemców atrakcyjniejsza, jeśli szukają nieruchomości w niewielkiej odległości od miejsca pracy, czy też szkoły. Nie muszą nieustannie się przeprowadzać, a jedynie przedłużać co jakiś czas umowę najmu.
.webp)
