Mieszkanie w spadku a wynajem

Co zrobić po otrzymaniu mieszkania w spadku?

Rośnie liczba osób posiadających na własność nieruchomość, a wraz z nią zwiększa się liczba mieszkań odziedziczonych w spadku. W Polsce istnieją dwa rodzaje dziedziczenia, tj. ustawowe i testamentowe. O dziedziczeniu ustawowym mowa wtedy, kiedy zmarły nie pozostawił po sobie testamentu. Natomiast do dziedziczenia testamentowego dochodzi wtedy, kiedy takowy dokument zmarły pozostawił. Aby móc swobodnie dysponować mieszkaniem i pozostałymi przedmiotami wchodzącymi w skład masy spadkowej konieczne jest podjęcie odpowiednich działań. Samo powołanie do spadku nie oznacza nabycia majątku zmarłego. Spadkobierca musi dopełnić formalności. Jednym ze sposobów stwierdzenia nabycia praw do spadku jest poświadczenie dziedziczenia. Z kolei drugim – złożenie wniosku do sądu o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

{{zwieksz-swoje-zyski-z-najmu="/cta-templates/"}}

Po jakim czasie od śmierci trzeba przepisać mieszkanie?

Jeśli spadkobierca otrzymał mieszkanie w spadku – w testamencie lub przez dziedziczenie ustawowe, musi pamiętać o przepisaniu mieszkania, a dokładniej o aktualizacji księgi wieczystej otrzymanej nieruchomości w Dziale II. Jak to zrobić? Właściciel powinien złożyć wniosek o wpis prawa własności do wydziału ksiąg wieczystych we właściwym sądzie rejonowym. Wiąże się to z opłatą w wysokości 200 zł. Co ważne, nowy właściciel ma na to określony czas. Jeśli tego nie zrobi w terminie może spodziewać się nałożenia na niego kary grzywny. Dlaczego? Ponieważ każda kancelaria notarialna, jak i sądy rejonowe powiadamiają właściwy do prowadzenia księgi wieczystej sąd o zmianie właściciela mieszkania. Jeśli nowy właściciel nie złożył wniosku, sąd z urzędu wpisze w księdze wieczystej ostrzeżenie, że został w niej ujawniony stan prawny, który jest niezgodny ze stanem rzeczywistym. Następnie doręcza właścicielowi zawiadomienie o wpisie wraz z pouczeniem o obowiązku złożenia stosownego wniosku w terminie miesiąca od daty otrzymania pisma z sądu.

Podatek od mieszkania nabytego w spadku

Spadkobiercy, którzy nabyli mieszkanie w spadku mogą musieć zapłacić podatek od spadków i darowizn. Podatek od spadku dotyczy każdej nieruchomości - nawet mieszkania własnościowego. Obowiązek jego zapłaty powstaje z momentem zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Wysokość podatku oblicza się procentowo od wartości otrzymanego mieszkania. Uwzględnia się przy tym kwoty wolne od podatku. Zarówno kwota wolna od podatku, jak i wartość procentowa podatku uzależnione są od przynależności spadkobiercy do danej grupy podatkowej. Stawka podatku waha się od 3 do 20 proc. Jednak w ramach grup podatkowych obecna jest tzw. grupa zerowa, do której zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, ojczyma, macochę i pasierba. Osoby te mogą skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeśli w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku zgłoszą ten fakt naczelnikowi urzędu skarbowego na odpowiednim formularzu. Pozostałe grupy podatkowe muszą liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.

Czy można wynająć mieszkanie otrzymane w spadku?

Spadkobiercy często zastanawiają się, czy można wynająć mieszkanie otrzymane w spadku. Oczywiście żaden przepis nie zobowiązuje spadkobiercy do podjęcia takiego, a nie innego działania. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby wynająć otrzymane w spadku mieszkanie. Jednak wcześniej warto zadbać o dopełnienie wszystkich formalności i pamiętać również o obowiązkach podatkowych, a mianowicie o konieczności rozliczania dochodów z tytułu wynajmu mieszkania.
Wynajęcie mieszkania bez względu na to, czy zostało zakupione, otrzymane w drodze darowizny, czy odziedziczone, wiąże się z koniecznością dokonywania rozliczeń podatkowych z urzędem skarbowym. Jeśli właścicielem otrzymanego w spadku mieszkania jest osoba fizyczna, dochody z najmu opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Aktualnie obowiązują dwie stawki podatku. Dochody z najmu do kwoty 100 000 zł opodatkowane są podatkiem w wysokości 8,5 proc. Z kolei nadwyżka opodatkowana jest podatkiem w wysokości 12,5 proc. Należy pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje już w chwili otrzymania pierwszego czynszu od najemcy.

Czy można wynająć mieszkanie przed końcem sprawy spadkowej?

Jeśli spadkobierca jest jeden, a dopełnienie formalności z nabyciem spadku to tylko formalność, kwestia wynajęcia mieszkania jest stosunkowo prosta. Sytuacja komplikuje się, kiedy do dziedziczenia powołanych jest więcej osób. Wówczas wszystkie te osoby nabywają prawa do odziedziczonego mieszkania w mniejszym lub większym ułamku. Przy wynajmie mieszkania to oni wszyscy są stroną wynajmującą i powinni się podpisać na umowie lub inna osoba umocowana do zawarcia kontraktu w ich imieniu. W czym zatem tkwi problem? W trakcie sprawy spadkowej nie można ostatecznie określić, kto jest współwłaścicielem, a kto nie oraz jakie są udziały poszczególnych spadkobierców. Dlatego w takim przypadku spadkobierca, będący jednym ze współwłaścicieli, nie powinien wynajmować mieszkania do czasu przeprowadzenia sprawy spadkowej. W rzeczywistości bywa jednak i tak, że jeden ze spadkobierców postanawia wynająć mieszkanie nie pytając o zdanie pozostałych. Czy taka czynność rodzi jakieś konsekwencje? Czy można wynająć mieszkanie ze spadku bez przeprowadzenia sprawy spadkowej?

Wynajęcie mieszkania po zmarłym bez przeprowadzenia sprawy spadkowej

Wynajęcie mieszkania w spadku bez przeprowadzenia sprawy spadkowej jest dość ryzykowne. Spadkobierca, który chce dokonać niektórych czynności związanych z mieszkaniem powinien uzyskać zgodę innych współwłaścicieli. W zależności od rodzaju tych czynności musi uzyskać zgodę wszystkich lub większości spadkobierców. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, „do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności, mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią, dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków”. Tymczasem wynajęcie mieszkania bez zgody pozostałych spadkobierców przekracza zakres zwykłego zarządu, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym. Zgodnie z decyzją Sądu Okręgowego w Łodzi (sygn. akt III Ca 1001/15), wynajęcie mieszkania powinno być kwalifikowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd i jako taka wymaga zgody współwłaścicieli. W praktyce nie zawsze łatwo taką zgodę otrzymać, natomiast wynajęcie mieszkania przed stwierdzeniem nabycia spadku może pociągać za sobą negatywne konsekwencje. Co w takiej sytuacji może zrobić spadkobierca?

Zgoda współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd

W praktyce uzyskanie zgody na wynajem wszystkich spadkobierców może być utrudnione, zwłaszcza, jeśli współwłaściciele mają inne plany, co do nieruchomości. Z kolei wynajęcie mieszkania przed stwierdzeniem nabycia spadku jest dość ryzykowne. Pozostali spadkobiercy mogą dochodzić roszczeń na drodze sądowej i żądać od samozwańczego właściciela zasądzenia określonej kwoty z tytułu pobranych przez niego przychodów. Inną opcją jest postępowanie o zniesienie współwłasności, czyli o dział spadku.
Co może zrobić spadkobierca, który chce wynająć mieszkanie, ale nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli? Może na przykład złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie tymczasowego zarządu nad spadkiem. Zarządcą może być np. jeden ze spadkobierców, który najbardziej angażuje się w kwestie dotyczące nieruchomości stanowiącej współwłasność spadkobierców.

Mieszkanie w spadku – sprzedać czy wynająć?

Spadek po rodzicach, np. mieszkanie własnościowe, to nie tylko konieczny do zapłaty podatek. Nabycie mieszkania w spadku wiąże się również z koniecznością podjęcia decyzji dotyczącej tego, co dalej z nieruchomością. Co do zasady, kiedy formalności zostaną zakończone, mieszkanie w spadku można wynająć lub sprzedać. Która z tych opcji jest korzystniejsza dla nowego właściciela? Nie da się jednoznacznie stwierdzić, które z rozwiązań jest lepsze dla spadkobiercy. Z pewnością ceny na rynku nieruchomości są teraz wysokie i to dobry moment na pozbycie się niepotrzebnych nieruchomości, ale z drugiej strony wynajem to stałe źródło dodatkowego dochodu. Poza tym, właściciel powinien wiedzieć, że będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania w spadku, jeśli od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę nie minęło 5 lat.