Najem instytucjonalny
Umowa najmu instytucjonalnego różni się od umowy o najem okazjonalny głównie ze względu na osobę wynajmującego. W obu umowach najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Natomiast wynajmującym w przypadku najmu instytucjonalnego jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najem instytucjonalny jest odpowiednim wyborem w przypadku gdy wynajem mieszkania stanowi dla właściciela nieruchomości podstawowe źródło dochodu oraz prowadzi on działalność gospodarczą.
{{flatte-zajmie-sie-twoim-wynajmem="/cta-templates/"}}
Najem okazjonalny
Umowa najmu okazjonalnego to specyficzny rodzaj umowy najmu, który dodatkowo zabezpiecza prawa właściciela. Jest to spisane w obecności notariusza oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca wskazuje dokładne miejsce, gdzie zamieszka po ustaniu umowy wynajmu mieszkania.
W tym oświadczeniu zobowiązuję się on opuścić i zwrócić lokal właścicielowi po wygaśnięciu umowy. Tego typu umowę może zawrzeć tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Główne różnice między najmem instytucjonalnym a okazjonalnym
Najem okazjonalny i instytucjonalny w wielu aspektach jest do siebie podobny. Istnieją jednak również znaczące różnice, o których warto wspomnieć.
Czas trwania
Podstawową zasadą zawierania umowy najmu okazjonalnego jest określenie czasu jej trwania, który zgodnie z ustawą nie może przekraczać 10 lat. W przypadku najmu instytucjonalnego, umowę można zawrzeć na czas określony, przy czym nie stosuje się tu przepisu art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, który dla najmu zawartego na czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego terminu, przekształca umowę w najem na czas nieoznaczony.
Istnieje więc możliwość zawierania umów na dłuższy okres, na przykład na 20, 30 lat czy nawet dłużej. Długość trwania stosunku najmu w takich przypadkach często wynika z okresu spłaty ceny zakupu lokalu mieszkalnego, zwłaszcza gdy najemcy zawierają równoległe umowy zakupu najmowanego mieszkania z operatorem mieszkaniowym.
Kaucja
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, jak i umowy najmu instytucjonalnego często wiąże się z koniecznością wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Służy ona do zabezpieczenia należności z tytułu najmu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a także ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
W przypadku najmu okazjonalnego, wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego, maksymalna wysokość kaucji nie może przekroczyć trzykrotności miesięcznego czynszu, także obliczonego według stawki obowiązującej w dniu podpisania umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
Wykazanie innego możliwego miejsca zamieszkania
Jeśli wynajmujący wybiera formę najmu okazjonalnego, najemca musi złożyć wynajmującemu oświadczenie o innym lokalu mieszkalnym, w którym mógłby zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia mieszkania. Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się również oświadczenie właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do tej nieruchomości, wyrażające zgodę na zamieszkanie tam najemcy oraz osób z nim zamieszkujących.
W przypadku umowy najmu instytucjonalnego nie jest wymagane wskazywanie innego lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać. Ustawodawca eliminuje w ten sposób konieczność dostarczania przez najemcę informacji o potencjalnym miejscu zamieszkania po zakończeniu umowy najmu oraz przedstawienia oświadczenia właściciela innej nieruchomości zgody na zamieszkanie w jego lokalu przez najemcę.
Rozliczenie z urzędem
Właściciel lokalu mieszkalnego wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma obowiązek zgłosić zawarcie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania, w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku niezgłoszenia umowy, właściciel traci możliwość korzystania z szeregu uprawnień szczególnych przewidzianych dla tego typu najmu, w tym z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.
Z kolei zawarcie umowy najmu instytucjonalnego nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Jest to związane z faktem, że umowy te mogą być zawierane tylko przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Przychód z takiego najmu jest rozliczany przez te podmioty jako przychód z działalności gospodarczej.
Termin opróżnienia mieszkania
Zarówno przy umowie najmu okazjonalnego, jak i umowie najmu instytucjonalnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuści mieszkania, właściciel doręcza lokatorowi pisemne żądanie opróżnienia nieruchomości z urzędowo poświadczonym podpisem. W przypadku najmu okazjonalnego termin na opróżnienie mieszkania nie może być krótszy niż tydzień od dnia doręczenia żądania. Z kolei w przypadku najmu instytucjonalnego, termin ten nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia pisma.
W żądaniu należy wskazać również przyczynę rozwiązania umowy najmu. W przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmujący może się powoływać tylko na przyczyny jakie wskazał w piśmie. Takiego zastrzeżenia nie przewidują przepisy o najmie okazjonalnym. W tej sytuacji w przypadku sporu, wynajmujący może powoływać się również na inne przyczyny rozwiązania umowy najmu, niż te, które wskazał na piśmie.
Jaki rodzaj najmu jest lepszy?
Sygnały z rynku najmu wskazują na rosnącą popularność najmu okazjonalnego. Nie jest to jednak zaskoczeniem, gdy weźmie się pod uwagę obecną sytuację na rynku, która jest korzystna dla właścicieli mieszkań. Dzięki temu mogą oni wpływać na warunki umowy, ponieważ najem okazjonalny jest opcją lepiej chroniącą ich interesy.
Jasne jest zatem, że najem okazjonalny przynosi większe korzyści dla wynajmujących, nie tylko ze względu na potencjalnie szybszy proces eksmisji, o ile umowa najmu zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego. Korzyści obejmują również możliwość swobodnego ustalania wysokości czynszu. Wielu właścicieli mieszkań nie jest jednak świadoma pewnych prawnych niuansów, które najemcy mogą wykorzystać, utrudniając proces szybkiej eksmisji.
Dla kogo najem instytucjonalny a dla kogo okazjonalny?
Najem instytucjonalny stanowi alternatywę dla tradycyjnego najmu i jest skierowany do osób, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości. Ta opcja prawna oferuje lepsze zabezpieczenie interesów właściciela lokalu w porównaniu do standardowej umowy najmu.
W ramach najmu instytucjonalnego właściciel mieszkania otrzymuje możliwość skorzystania z uproszczonej procedury eksmisji najemcy, który nie przestrzega warunków umowy, nie uiścił czynszu lub odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Jest on dostępny wyłącznie dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmowaniem lokali i nie jest przeznaczony dla prywatnych właścicieli mieszkań i budynków, którym przypisane są inne formy najmu.
Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że najem okazjonalny jest dostępny tylko dla lokali mieszkalnych, służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Tę formę najmu mogą wykorzystywać wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Prawo do najmu okazjonalnego przysługuje właścicielom w szerokim tego słowa znaczeniu, włączając w to posiadaczy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
.webp)
