Najem okazjonalny

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny, czyli konkretniej rzecz ujmując umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ponadto umowę zawiera się z najemcą na okres nie dłuższy niż 10 lat. Warto podkreślić, że podpisując tego typu dokument, należy dopełnić wszystkich określonych formalności. Z tego też względu do umowy najmu okazjonalnego dołącza się:

• akt notarialny najemcy o poddanie się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia mieszkania w wyznaczonym terminie,
• wskazanie innego lokalu przez najemcę, w którym będzie mógł przebywać na wypadek wszczęcia egzekucji,
• oświadczenie wynajmującego o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i innych osób w wynajmowanym lokalu mieszkalnym.

Najem okazjonalny jest świetnym narzędziem prawnym, które chroni wynajmującego znacznie lepiej niż standardowa umowa najmu. W przypadku jakichkolwiek nieporozumień właścicielowi mieszkania łatwiej jest dochodzić swoich praw w sądzie lub przeprowadzić eksmisję.

{{zwieksz-swoje-zyski-z-najmu="/cta-templates/"}}

Różnice między najmem okazjonalnym a standardowym

Najem może dotyczyć praktycznie każdej rzeczy, jednak najczęściej jest on kojarzony z odpłatnym udostępnianiem mieszkania. Najem okazjonalny zawierany jest na określony czas, jednakże nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel mieszkania zyskuje większą ochronę w przypadku, gdy lokator okaże się nieuczciwy. Wytoczenie sprawy w sądzie sprawia, że droga do pozytywnego jej rozstrzygnięcia jest krótsza, niż w przypadku standardowej umowy najmu. Co jednak istotne, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest trudniejsze, tak samo, jak podniesienie czynszu, czy też innych opłat. Najważniejszą jednak różnicą jest to, że najemca musi złożyć oświadczenie woli, jeśli miałby poddać się egzekucji, zgodnie z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Oświadczenie musi zostać złożone u notariusza, w przeciwnym razie dokument będzie miał charakter zwykłej umowy najmu. 

Zalety najmu okazjonalnego

W przypadku najmu okazjonalnego największe korzyści czerpie oczywiście wynajmujący, który zyskuje wiele praw, w przypadku styczności z nieuczciwym lokatorem. Najemca również jest chroniony w odpowiedni sposób, więc można powiedzieć, że korzystają na tym obie strony umowy. 

Korzyści dla wynajmującego

Wynajem okazjonalny bardzo dobrze zabezpiecza interes właściciela nieruchomości. Otrzymuje on szereg możliwości prawnych, które pozwalają ściągnąć z nieuczciwego lokatora należności i wykonać szybszą eksmisję. Dzięki temu wynajmujący może spać spokojnie. Jego interes jest zabezpieczony znacznie lepiej niż w przypadku standardowej umowy najmu. 

Korzyści dla najemcy

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego gwarantuje, że najemca będzie zobowiązany do uiszczania opłaty, w tym przypadku czynszu, określonej w dokumencie oraz opłat niezależnych od wynajmującego. Zapewnia również większe poczucie bezpieczeństwa, ponieważ właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę jedynie w określonych w ustawie okolicznościach. 

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego powinno nastąpić w terminie do 14 dni od rozpoczęcia najmu okazjonalnego. Warto nadmienić, że nie ma żadnego konkretnego wzoru druku, jaki powinno się zgłosić do US. Zgłoszenie najmu może być dokonane własnoręcznie poprzez spisane oświadczenie i zawarcie w nim najważniejszych informacji z umowy, a następnie przesłane do miejscowego Urzędu Skarbowego. Warto w dokumencie zawrzeć PESEL, adres mieszkania, termin rozpoczęcia umowy oraz termin jej obowiązywania. Można również napisać o warunkach najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny a podatki

Obecnie osoby fizyczne, które wynajmują swoje mieszkanie prywatnie, a nie w ramach działalności, rozliczają się na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki ryczałtu:

• 8,5% w przypadku przychodu do 100 tysięcy złotych rocznie,
• 12,5% w przypadku przychodu powyżej 100 tysięcy złotych rocznie. 

Umowa najmu okazjonalnego

Umowę najmu okazjonalnego zawiera się w formie pisemnej na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Jeśli więc w dokumencie nie ma informacji o okresie jego obowiązywania, to co do zasady jest ona nieważna. 

Wymagane dokumenty

Podstawą do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu są odpowiednie dokumenty. Wśród załączniku do umowy najmu okazjonalnego należy wymienić:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opuszczeniu oraz opróżnieniu lokalu,
• oświadczenie najemcy o lokalu, w którym zamieszka na wypadek wszczęcia egzekucji,
• oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, którym zgadza się na to, aby lokator zamieszkał w jego nieruchomości na wypadek wszczęcia eksmisji.

Wynajmujący, przed sporządzeniem umowy, powinien pobrać jej wzór z rzetelnego źródła. Umowa musi określać najistotniejsze kwestie, czyli wysokość kaucji i czynszu, sposób użytkowania lokalu mieszkalnego, czy też okres obowiązywania umowy.

Procedura notarialna

W przypadku wymagań formalnych, notariusz musi podpisać oświadczenie najemcy, w którym ten poddaje się on dobrowolnej egzekucji w zakresie opróżnienia i oddania lokalu mieszkalnego. Istotne jest to, że ten załącznik musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli chodzi o dopełnienie tej formalności, to koszty z nią związane są określone w artykule 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Opłata za przygotowanie takiego oświadczenia nie może przekraczać jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. Warto podkreślić, że przepisy nie określają, kto ma płacić na usługi notariusza. Jest to kwestia do ustalenia pomiędzy stronami umowy. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący mieszkanie może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Możliwe to jest jednak tylko w trzech przypadkach:

• gdy najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem nieruchomości,
• gdy najemca zalega z opłatą za czynsz dłużej niż trzy miesiące i właściciel lokalu mieszkalnego powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy,
• gdy najemca podnajął mieszkanie lub oddał w użytkowanie osobom trzecim bez zgody wynajmującego. 

Należy również na uwadze mieć fakt, iż zgodnie z przepisami KC rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego może mieć także miejsce w określonych w dokumencie sytuacjach. Wypowiedzenie umowy przez najemcę jest możliwe wtedy, gdy mieszkanie ma wady zagrażające zdrowiu lub życiu osób, które je zamieszkują. 

Zwrot kaucji i rozliczenia przy najmie okazjonalnym

Wynajmujący ma prawo do uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od kaucji, którą musi wpłacić najemca. Kaucja ma formę zabezpieczenia, które służy do pokrycia ewentualnych należności za niepłacony czynsz lub usterki, które wystąpiły wskutek nienależytego użytkowania mieszkania. Kaucja nie może jednak przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. Oczywiście, podlega ona pełnemu zwrotowi w sytuacji, gdy mieszkanie oraz jego wyposażenie zostały oddane w takim samym stanie, jak wydał je wynajmujący. 

Eksmisja przy najmie okazjonalnym

Niestety, nie zawsze jest tak, że trafia się na lokatora, który potrafi przestrzegać prawa. Zdarzają się sytuacje, w których najemcy nie chcą płacić czynszu, ani opuścić mieszkania po zakończeniu trwania umowy najmu okazjonalnego. Co zrobić w takiej sytuacji? W takim przypadku właściciel powinien wręczyć lub wysłać za potwierdzeniem odbioru żądanie do najemcy, w którym jest informacja o natychmiastowym opuszczeniu i opróżnieniu lokalu. Najemca ma na to do siedmiu dni od daty otrzymania wezwania. Jeśli jednak nie przyniesie to pożądanego skutku, a lokator nadal będzie przebywać w nieruchomości, wynajmujący powinien złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został sporządzony przy podpisywaniu umowy. Dodatkowo, taki wniosek powinien mieć dołączone pismo o opróżnienie i wydanie lokalu, które wcześniej zostało wysłane. W ostatnim etapie to sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania wniosku o eksmisję lokatora. 

W taki sposób wynajmujący, który podpisał umowę najmu okazjonalnego, może liczyć na zdecydowanie szybsze rozwiązanie sprawy. W przypadku zwykłej umowy najmu, sprawy związane z eksmisją lokatorów ciągną się latami. Na dodatek do tego dochodzą różne koszty. Warto również wiedzieć, że zgodnie z przepisami prawa, najem okazjonalny znosi częściową konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów. Mowa tutaj między innymi o zakazie eksmisji w okresie zimowym, czyli od 1 listopada do 31 marca, a także o znalezieniu najemcy lokalu zastępczego.

Podsumowanie

Najem okazjonalny, mimo iż nie jest tak często wybierany przez wynajmujących, jak zwykła umowa, powinien jednak stanowić podstawę w przypadku wynajmowania własnego mieszkania innym osobom. Przede wszystkim chodzi tutaj o zabezpieczenie interesów obu stron i ewentualną szybszą egzekucję swoich należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. Jest to także lepsze rozwiązanie w przypadku eksmisji nieuczciwych lokatorów. Oczywiście, ochronie objęte są obie strony umowy, jednak głównie mowa tutaj o interesie właściciela mieszkania.

‍