Podatek od najmu mieszkania

W 2024 roku sposób rozliczania przychodów z tytułu wynajmu mieszkania nie jest aż tak, skomplikowany, niemniej nadal wielu właścicieli nieruchomości ma z tym problemy. Każdy kto zarabia na wynajmie lokalu mieszkalnego jest zobowiązany odprowadzać do uzyskanej kwoty należny podatek. Jest to oczywiście jasne i logiczne. Z kolei mniej jasny jest sposób rozliczania tej płatności i procedury z nią związane.

{{zwieksz-swoje-zyski-z-najmu="/cta-templates/"}}

Podstawy opodatkowania najmu

W przypadku wynajmu prywatnego dostępna jest tylko jedna forma opodatkowania. Jest to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a jego stawka może wynosić 8,5% lub 12,5%. W pierwszej chwili wydaje się, że ryczałt jest korzystniejszym rozwiązaniem, bo nie jest wysoki, i stanowi swego rodzaju uproszczenie w rozliczeniu. Należy jednak pamiętać o tym, że w przypadku tej formy opodatkowania nie ma możliwości odliczania od podatku kosztów uzyskania przychodu i nie istnieje kwota wolna od podatku. Oznacza to, że od każdej zarobionej złotówki będzie trzeba odprowadzić albo 8,5% albo 12,5% podatku. 

Czym grozi nieopłacenie podatku od wynajmu mieszkania?

Za niepłacenie podatku od wynajmu mieszkania karą są nie tylko odsetki, ale także grzywny. Oczywiście, wysokość odsetek uzależniona jest od wysokości zaległości. Z kolei popełniając wykroczenie skarbowe można dodatkowo zapłacić kwotę, która stanowi dwukrotność minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jeszcze większe problemy mogą mieć osoby, które popełniły przestępstwo podatkowe. Do takiej sytuacji dochodzi, gdy zaległości sięgają aż pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę. Kara wymierzana jest przez sąd i może być szczególnie dotkliwa. 

Kiedy nie trzeba płacić podatku od wynajmu mieszkania?

Jedyna sytuacja, w której nie trzeba płacić podatku za wynajem mieszkania ma miejsce tylko wtedy, gdy nie otrzymuje się przychodu z najmu. Dzieje się tak np. w sytuacji, kiedy nieuczciwy lokator postanawia nie płacić za czynsz. W poprzednich latach, kiedy wynajem można było rozliczać na podstawie zasad ogólnych i podatku liniowego, nie było obowiązku płacenia podatku, jeśli nie został osiągnięty pierwszy próg dochodowy. Obecnie jedynym możliwym rozliczeniem z fiskusem jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

W przypadku najmu prywatnego i podatku ryczałtowego obowiązują dwie stawki, na podstawie których należy się rozliczać:

• 8,5% w przypadku przychodu do 100 tysięcy złotych rocznie,
• 12,5% w przypadku przychodu powyżej 100 tysięcy złotych.

Należy również wspomnieć, że w tym przypadku zaliczki na podatek dochodowy płaci się co miesiąc lub co kwartał, jeśli zostaną spełnione określone warunki. Najczęściej jednak wybiera się pierwszą opcję. 

Natomiast w przypadku przedsiębiorców stawki podatku dochodowego uzależnione są od tego, jaki sposób rozliczania został wybrany. Są dwie możliwości:

• opodatkowanie na zasadach ogólnych - 12% do 120 tysięcy złotych przychodu rocznie lub 32% powyżej 120 tysięcy złotych przychodu rocznie,
• podatek liniowy - wynosi on 19% i jest stały.

Wybór konkretnej opcji zależy od samych przedsiębiorców i przychodów jakie uzyskują z wynajmu. Jeśli osiągają zyski powyżej 120 tysięcy złotych rocznie, to lepszym rozwiązaniem będzie podatek liniowy, ponieważ wejście w drugi próg to aż 32% podatku. Jeśli natomiast wynajem mieszkania generuje mniejsze przychodu w ciągu roku, to lepszym wyborem będzie rozliczanie na zasadach ogólnych. W tej sytuacji można skorzystać zarówno z kwoty wolnej od podatku, jak i możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.

Jak opłacić podatek od wynajmu mieszkania

Zaliczki na podatek dochodowy powinno się wpłacać na indywidualny mikrorachunek w Urzędzie Skarbowym. Jego numer można sprawdzić na rządowej stronie podatki.gov.pl. W jednym z okien należy wpisać swój nr PESEL lub NIP. Ponadto numer mikrorachunku można otrzymać w US, gdzie trzeba pracownikowi podać te same dane. Co istotne, w przypadku ryczałtu dochód rozliczany jest na PIT-28 natomiast w przypadku zasad ogólnych jest to PIT-36.

Jaki podatek od wynajmu mieszkania?

Podatek od wynajmu mieszkania płacony jest w zależności od wybranego sposobu rozliczenia. Należy jednak pamiętać o tym, że w przypadku wynajmu prywatnego nie ma żadnego wyboru i obowiązuje ryczałt ewidencjonowany. Z kolei przedsiębiorcy mają do wyboru podatek liniowy lub skalę podatkową. Najczęściej jednak decydują się właśnie na rozliczanie podatku od wynajmu na podstawie zasad ogólnych. 

Ryczałt ewidencjonowany od najmu

Ryczałt ewidencjonowany jest dedykowany głównie osobom, które wynajmują prywatnie swoje mieszkanie. W tym przypadku obowiązują stawki 8,5% oraz 12,5%. Co istotne, z takiego sposobu rozliczania mogą również korzystać przedsiębiorcy. Należy jednak podkreślić, że opodatkowanie ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to więc, że przedsiębiorca nie może swojej głównej działalności rozliczać podatkiem liniowym, a wynajem rozliczać ryczałtem. Dlatego ryczałt możliwy jest tylko wtedy, kiedy cała działalność jest nim rozliczana. Warto jednak wiedzieć, że jest to często niekorzystne dla przedsiębiorców, a w szczególności tych, którzy generują wysokie koszty uzyskania przychodu, bowiem nie mogą ich odliczać od podatku. 

Zasady ogólnie – skala podatkowa

Skala podatkowa jest podstawową formą opodatkowania przychodów. Można ją również wykorzystywać do rozliczania wynajmu mieszkania. W tym przypadku kwota wolna od podatku wynosi 30 tysięcy złotych i obowiązują dwa progi dochodowe – 12% do 120 tysięcy złotych przychodu i 32% powyżej 120 tysięcy złotych przychodu rocznie. Dodatkowo można skorzystać z szeregu ulg podatkowych, na przykład ze wspólnego rozliczenia z małżonkiem lub ulgi na dziecko. W przypadku wynajmu nieruchomości związanego z działalnością gospodarczą może się okazać, że łatwo będzie wejść na drugi próg dochodowy i wtedy będzie trzeba zapłacić podatek znacznie wyższy. Dlatego warto sobie najpierw dokładnie obliczyć, jaki dochód będzie generowany. 

Karta podatkowa dla wynajmu

Nowy Polski Ład wchodząc w życie bardzo dużo zmienił, przez co wielu właścicieli mieszkań musiało sporo się nagłowić, aby wybrać odpowiednią formę opodatkowania. Co istotne, Polski Ład miał stopniowo wygaszać kartę podatkową. Można to było zobaczyć już w 2022 roku. Osoby, które złożyły odpowiedni wniosek w grudniu 2021 roku, ponieważ rozpoczynały swoją działalność z wynajmem mieszkania, mogły z niej korzystać jeszcze w 2022 roku. Podobnie zresztą, jak właściciele mieszkań, którzy już wcześniej rozliczali swoje przychody z tytułu najmu właśnie w ten sposób. Kolejne zmiany nastąpiły w styczniu 2023 roku, kiedy to ogłoszono, że jedynym możliwym sposobem rozliczenia będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 

Jak wybrać najlepszą formę opodatkowania?

Wybór najlepszej formy opodatkowania uzależniony jest od tego, czy będzie się rozliczać podatek od wynajmu prywatnego, czy jako działalność gospodarczą. W pierwszym przypadku nie ma żadnych innych możliwości, jak tylko wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z kolei przedsiębiorcy mogą rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania na podstawie ryczałtu, zasad ogólnych lub podatku liniowego. W ich przypadku wszystko zależy od osiąganych dochodów oraz generowanych kosztów uzyskania przychodu. 

‍