Podwyżka czynszu najmu

Czy właściciel może podnieść czynsz najmu?

Oczywiście. Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zdawać sobie sprawę z tego, że podwyżka czynszu najmu jest możliwa. Nie ma znaczenia, czy strony zamieściły w treści umowy dokładną wysokość opłaty. Zgodnie z prawem, podniesienie czynszu za wynajem mieszkania przez jego właściciela może odnosić się zarówno do umów na czas określony, jak i do umów bezterminowych. Przyjmuje się, iż zmiana czynszu w umowie najmu jest możliwa na podstawie art. 6851 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”. Znajduje to również potwierdzenie w orzecznictwie sądowym. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. (sygn. akt V ACa 163/13) stwierdził, iż wynajmującemu przysługuje prawo do jednostronnego podwyższenia czynszu również w przypadku umów na czas określony.

{{zwieksz-swoje-zyski-z-najmu="/cta-templates/"}}

Podwyżka czynszu a najem okazjonalny

Zgodnie z art. 19c ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, „właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie”. Co to właściwie oznacza? Prawo dopuszcza możliwość podwyżki czynszu w przypadku najmu okazjonalnego, jednak wyłącznie wtedy, gdy zawarto w umowie odpowiedni zapis dopuszczający taką możliwość. Zatem, jeśli w umowie nie ma takiego zapisu, wynajmujący nie będzie mógł jednostronnie zwiększyć czynszu najmu.

Kiedy właściciel może podnieść czynsz najmu?

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel podniósł czynsz najmu. Takie podwyżki, zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, nie mogą jednak odbywać się częściej niż raz na 6 miesięcy. Okres ten jest liczony od dnia, w którym zaczęła obowiązywać nowa stawka. Jeśli jednak lokator wniesie pozew do sądu, kwestionując zasadność podwyżki czynszu najmu, okres ten liczony jest dopiero od momentu uprawomocnienia się wyroku. Warto podkreślić, że jednostronne podwyższenie wysokości czynszu przez wynajmującego będzie nieważne, jeśli w umowie najmu strony zamieszczą klauzulę wyłączającą prawo właściciela do jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu wynikające z art. 6851 Kodeksu cywilnego.

Podniesienie czynszu najmu mieszkania

Warto zwrócić uwagę, iż przepisy prawa regulują kwestie dotyczące maksymalnych podwyżek czynszu. Zostały one określone w art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o Ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, właściciel może ustalić:
zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu,
godziwy zysk.

O ile można podnieść czynsz?

O ile można podwyższyć czynsz najmu? Co do zasady podniesienie czynszu najmu mieszkania nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości. Przy czym wartość ta oznacza iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego. Oznacza to, że jest to iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i średniej ceny budowy 1 metra kwadratowego. Od tej zasady istnieją pewne wyjątki.
Podniesienie czynszu najmu mieszkania może nastąpić, kiedy wynajmujący nie osiąga przychodów z czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu. Poza tym, właściciel lokalu może oczekiwać podniesienia czynszu za wynajem mieszkania, gdy aktualny czynsz lub wspomniane opłaty nie zapewniają zwrotu kapitału – gdy zwrot kapitału nie przekracza w skali roku 1,5% kosztów związanych z jego budową lub nabyciem. Poza tym, wyjątkiem jest sytuacja, kiedy właściciel nie uzyskuje zwrotu 10% nakładów poniesionych w wyniku remontu, który podniósł wartość nieruchomości.

Podniesienie czynszu o wskaźnik inflacji

Podniesienia czynszu o wskaźnik inflacji dokonuje się w oparciu o roczny wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Jest on przedstawiany co rok w drugiej połowie stycznia. Jak podnosi się czynsz o wskaźnik inflacji? Wynajmujący musi pomnożyć dotychczasowy czynsz najmu przez ten wskaźnik. Następnie właściciel zobowiązany jest przedstawić najemcom informację o podwyżce czynszu wraz ze wskazaniem nowej wysokości opłaty.

Uzasadnienie podwyżki czynszu najmu

Co prawda przepisy prawa nie narzucają na właściciela mieszkania obowiązku wskazania w treści zawiadomienia o podwyżce czynszu uzasadnienia podwyżki czynszu najmu, ale przewidują od tej zasady wyjątek. Zgodnie z prawem, najemca może żądać od wynajmującego uzasadnienia podwyższenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego, jeśli „podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu” (art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W takim przypadku wynajmujący ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki czynszu najmu i jej kalkulację. Ma na to 14 dni. Termin liczony jest od dnia otrzymania tego żądania od najemcy. Co ważne, jeśli właściciel nie przedstawi najemcy przyczyny na piśmie we wskazanym powyżej terminie, podwyżkę czynszu najmu uznaje się za nieważną.

Wypowiedzenie czynszu najmu

Jak już wspomniano, podwyższenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego wymaga wypowiedzenia czynszu najmu. Właściciel mieszkania musi to zrobić z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Chyba że strony ustalą w umowie najmu dłuższy termin. O czym powinien pamiętać wynajmujący, planując podwyższenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego? Przede wszystkim o tym, że zawiadomienie o podwyżce czynszu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeśli właściciel nie poinformuje najemcy o podwyżce czynszu za mieszkanie w formie pisemnej, nowa wysokość będzie ona nieważna.

Aneks do umowy najmu – zmiana czynszu

Wynajmujący nie musi wypowiadać najemcy czynszu najmu. Równie dobrze strony mogą dojść do porozumienia w zakresie wysokości czynszu najmu. W takiej sytuacji wystarczy, że podpiszą aneks do umowy najmu. Co do zasady aneks powinien być przygotowany w takiej formie, jak umowa pierwotna. Jeśli umowa nie miała formy aktu notarialnego, wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej. W treści aneksu powinny znaleźć się takie elementy, jak oznaczenie stron, czyli wskazanie, kto jest wynajmującym, a kto najemcą, wskazanie, której umowy dotyczy aneks, a także zamieszczenie informacji na temat przedmiotu umowy i wprowadzanych do niej zmian. Poza tym, w aneksie należy wskazać od kiedy zmiany wchodzą w życie.

Jak się bronić przed podwyżką czynszu najmu

Wynajmujący powinien zdawać sobie z tego sprawę, że najemca nie musi zgadzać się na podwyżkę czynszu za najem. Może również zakwestionować wysokość podwyżki czynszu najmu lub jej skuteczność. Jakie opcje ma najemca, który nie zgadza się z podwyżką czynszu za wynajem? Po pierwsze, najemca może nie wyrazić zgody na podwyżkę czynszu. Wówczas po otrzymaniu wypowiedzenia czynszu najmu, dochodzi do wygaśnięcia umowy najmu z zachowaniem terminów.  Po drugie, może zakwestionować skuteczność podwyżki. Tutaj najemca ma dwie możliwości. Może to zrobić w procesie o zapłatę wszczętym przez wynajmującego lub w postępowaniu o ustalenie nieistnienia podwyżki wszczętym przez najemcę.