Regulamin najmu

Po co przygotować regulamin najmu?

Regulamin wynajmowanego mieszkania to zbiór zasad obowiązujących zarówno wynajmującego, jak i najemcę. Ustanawia reguły zachowań w danej nieruchomości i umożliwia uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji z nieuczciwymi najemcami. Mimo że niektóre osoby mogą uważać, że tego typu dokumenty ograniczają ich swobodę, to regulamin faktycznie tylko pozwala na sprawne korzystanie z nieruchomości i zabezpiecza interesy obu stron umowy najmu. Regulaminy często zniechęcają swoim skomplikowanym słownictwem i długimi zdaniami, ale warto pamiętać, że zaakceptowanie dokumentu wiąże się z obowiązkiem jego znajomości, ponieważ nieprzestrzeganie zasad może prowadzić do poważnych konsekwencji.

{{pozbadz-sie-problemow-z-wynajmem="/cta-templates/"}}

Jakie punkty powinien zawierać regulamin wynajmu mieszkania?

Niezbędnym elementem regulaminu najmu jest określenie przeznaczenia nieruchomości. Lokal może mieć przeznaczenie mieszkalne lub użytkowe. Nieruchomość o przeznaczeniu użytkowym to jedno lub więcej pomieszczeń przeznaczonych do realizacji takich celów jak np. prowadzenie działalności gospodarczej.
Natomiast nieruchomości z przeznaczeniem mieszkalnym to lokale zawierające pomieszczenia mieszkalne, które umożliwiają stały pobyt ludzi i prowadzenie gospodarstwa domowego. Jeśli więc wynajmuje się nieruchomość na cele mieszkaniowe, to warto wspomnieć o tym w regulaminie najmu. Co jeszcze powinien zawierać taki dokument?

Cisza nocna

Do tej pory powszechnie przyjęto, że cisza nocna, ustalana zwyczajowo przez spółdzielnie, w budynkach mieszkalnych obowiązuje od 22:00 do 6:00 rano. Obecnie jednak zaczyna się do zmieniać i coraz częściej w niektórych miejscach cisza nocna jest wyznaczana od 23:00 do 7:00. Zasadniczo chodzi o czas, który większość społeczeństwa przeznacza na sen. W tym czasie potrzebne są  odpowiednie warunki, które będą sprzyjały regeneracji.

W przepisach nie ma narzuconych odgórnie godzin ciszy nocnej, ale istnieją zasady i nawet kary za zakłócanie porządku i spoczynku nocnego, dokładnie zdefiniowane w Kodeksie wykroczeń. Testowanie maksymalnej mocy głośników, śpiew, prace remontowe, czy odkurzanie w środku nocy z pewnością nie przysporzą dobrych stosunków sąsiedzkich.

Przepisy nie określają jednak dokładnie, które urządzenia i sprzęty nie mogą być używane w godzinach ciszy nocnej. Może to rodzić dyskusje, na przykład w przypadku głośnych ekspresów do kawy używanych o poranku. Akustyka w starszych budynkach również z reguły nie jest najlepsza.

Dbanie o lokal

Większość regulaminów najmu zawiera warunki dotyczące czystości i wnętrza mieszkania. Zatwierdzając taki dokument, najemca zobowiązuje się do utrzymania czystości w wynajmowanym lokalu. Zasady utrzymywania porządku dotyczą również miejsc wspólnotowych, jak np. klatki schodowe, miejsca postojowe czy podwórka. Dzięki przestrzeganiu tych przepisów komfort życia w okolicy będzie z pewnością lepszy.

Szkody i usterki

Usterki, które powstają w mieszkaniu są bardzo często przedmiotem sporów między najemcą a wynajmującym. Warto zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami i stworzyć regulamin wynajmowanej nieruchomości. Zgodnie z jego zapisami, to lokator jest zobowiązany do poinformowania właściciela o wszelkich awariach i problemach, które powstały w lokalu mieszkalnym. Koszty naprawy wyposażenia, które uległo zniszczeniu w wyniku nieprawidłowego użytkowania pokrywa najemca.

Zwierzęta

Zwierzęta w wynajmowanym mieszkaniu są częstym powodem konfliktów pomiędzy stronami umowy najmu. Często nowy lokator zataja to, że posiada zwierzę domowe i nie informuje o tym osoby wynajmującej. W obawie przed potencjalnymi szkodami, które może wyrządzić zwierzę, właściciele są z reguły niechętni do wynajmowania mieszkań osobom posiadającym zwierzęta domowe. Szkody wyrządzone przez psa czy kota mogą nie mieć większego znaczenia w nieruchomościach z niskim standardem, ale w przypadku lokali nowo wyremontowanych o wyższym standardzie, koszty napraw mogą być wysokie.

Zakaz palenia

Zakaz palenia jest jednym z podstawowych zapisów w regulaminie najmu. Nie każdy wynajmujący toleruje smród dymu tytoniowego. Poza tym bardzo często osadza się on na meblach, czy firanach i powoduje, że z czasem stają się one na tyle brudne, że trzeba je wymienić. Brak przestrzegania tego punktu w regulaminie może być podstawą rozwiązania umowy najmu.  

Odwiedziny

W regulaminie warto również opisać zasady bezpieczeństwa. To najemca jest osobą odpowiedzialną za bezpieczeństwo swoje oraz swoich gości podczas ich przebywania w lokalu mieszkalnym. Wynajmujący nie powinien odpowiadać za wszystkie niebezpieczne zachowania osób, które w danej chwili znajdują się w mieszkaniu. Dodatkowo istotnym elementem dokumentu jest zakaz przechowywania w wynajmowanym lokalu niebezpiecznych substancji.

Korespondencje

W regulaminie wynajmu warto zawrzeć jeszcze zapis o konieczności informowania najemcy o wszystkich korespondencjach, które są kierowane na nazwisko wynajmującego. Chodzi o to, aby chronić w ten sposób interes właściciela mieszkania. Jeśli otrzyma list, w którym będzie informacja np. o zapłacie rachunku, a przez to, że najemca go nie poinformuje o korespondencji zostaną nałożone na niego odsetki, to zgodnie z regulaminem lokator popełnia błąd.

Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Co do zasady właściciel mieszkania nie może wejść do wynajmowanego lokalu bez pozwolenia najemcy, ale są od tego wyjątki określone w ustawie o ochronie lokatorów. Przy tworzeniu regulaminu najmu właściciel powinien zastrzec sobie prawo do wejścia do mieszkania na czas przeglądów okresowych po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Może również wejść bez zgody najemcy, jeśli zaistnieje podejrzenie popełnienia przestępstwa, a także w nagłych przypadkach, kiedy zagrożone jest życie lub mienie. Ponadto właściciel ma prawo do wejścia do swojego mieszkania, gdy będzie miał podejrzenia, że mieszkanie zostało porzucone bez rozwiązania umowy najmu.

Czy wynajmujący ma prawo mieć klucze do mieszkania?

Właściciele nieruchomości często nie są świadomi, że podpisując umowę najmu częściowo rezygnują z praw do nieruchomości. Po podpisaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, to najemca staje się osobą uprawnioną także w stosunku do właściciela nieruchomości, choć z ograniczeniami, które wynikają z prawa cywilnego. To oznacza, że najemca ma prawo korzystać z lokalu, a właściciel może przebywać na terenie nieruchomości wyłącznie za zgodą lokatora.

Co można robić w wynajmowanym mieszkaniu?

Właściciel wynajmowanego mieszkania może do niego wejść, ale tylko w przypadku, gdy lokator się w nim znajduje, a termin został wcześniej ustalony. Ponadto może zarządzić remont, ale w takim stopniu, aby nie przeszkadzał on normalnemu życiu najemcy i jego rodziny. Warto także zaznaczyć, że w przypadku domniemania porzucenia mieszkania przez lokatora przed zakończeniem najmu lub jego niszczenia, wynajmujący ma pełne prawo wejść do swojej nieruchomości i sprawdzić jej stan faktyczny.

‍