Umowa najmu – co powinna zawierać?

Dane stron umowy najmu mieszkania

W umowie najmu powinny być zawarte dane zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Powinny one zawierać zarówno dane adresowe, jak i kontaktowe. Dobrą praktyką jest weryfikacja tożsamości obu stron umowy. Dlatego też bardzo często umowy podpisywane są w oparciu o dane, jakie są zawarte na dowodach osobistych. Dzięki temu wynajmujący i najemca mają pewność co do drugiej osoby. 

{{bezpieczenstwo-i-spokoj="/cta-templates/"}}

Opis wynajmowanej nieruchomości

W umowie najmu należy zawrzeć wszystkie podstawowe informacje o nieruchomości. Zapisuje się w niej między innymi:

• dokładny adres mieszkania,
• metraż,
• liczbę pokoi,
• udogodnienia, jak np. komórka lokatorska, miejsce parkingowe itp.

Warto również w umowie wpisać wszystko to, co zostaje do dyspozycji lokatora, a jest własnością wynajmującego. Mowa tutaj między innymi o spisaniu mebli, sprzętów AGD i RTV, jeśli takowe zostaną w mieszkaniu. Dzięki temu przy wydaniu przez lokatora mieszkania na koniec umowy najmu, można sprawdzić, czy nic nie zniknęło lub nie zostało uszkodzone. 

Warunki finansowe

Jedną z najważniejszych kwestii, jaka musi być zawarta w umowie najmu lokalu mieszkalnego jest wyszczególnienie opłat za czynsz oraz media, a także wysokość kaucji i warunki jej zwrotu po zakończeniu najmu.

Wysokość czynszu i terminy płatności

W umowie powinna znaleźć się również informacja o tym, jaka będzie wysokość czynszu oraz terminy jego płatności. Należy również pamiętać o tym, że najemca ma możliwość podniesienia czynszu, ale musi to zrobić w określony sposób. Jest to uregulowane w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów. Wynajmujący musi najpierw wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, co musi zostać wykonane na piśmie. Ustawa określa również sytuacje, w których dozwolona jest podwyżka czynszu, jak również limit, o jaki mogą być podniesione opłaty. Przy wypowiadaniu dotychczasowej wysokości czynszu, wynajmujący powinien dostarczyć najemcy zestawienie opłat wraz z informacją o przyczynach podniesienia opłat.

Termin wypowiedzenia dla dotychczasowej wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że umowa przewiduje dłuższy okres, jednak nie może być on krótszy niż określono w ustawie. Ponadto, podwyższenia czynszu i innych opłat nie mogą następować częściej niż raz na 6 miesięcy.

Najemca ma prawo nie zgodzić się na podwyżkę. W ciągu 2 miesięcy od otrzymania informacji o zmianie warunków może odmówić ich przyjęcia, wysyłając stosowne pismo do wynajmującego. W wyniku takiego działania umowa najmu rozwiązuje się po upływie terminu wypowiedzenia. Najemca może także zakwestionować wysokość podwyżki, wnioskując do sądu o jej ustalenie.

Informacje o kaucji i warunkach jej zwrotu

Choć kaucja nie jest elementem obowiązkowym umowy, często jest jednak ona pobierana. Zgodnie z ustawą o prawach lokatorów, wynajmujący może wymagać od najemcy wpłacenia kaucji, która ma zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu na dzień opróżnienia lokalu. Wpłacona kaucja przeznaczona jest na pokrycie ewentualnych należności czynszowych oraz innych kosztów wynikających z najmu, na przykład uszkodzeń mieszkania. Po zakończeniu umowy najmu, kaucja jest zwracana najemcy, z możliwością potrącenia powyższych należności.

Termin zwrotu kaucji jest uregulowany ustawowo i wynosi maksymalnie miesiąc od dnia opróżnienia lokalu, przy czym wynajmujący nie może ustalić w umowie dłuższego terminu. Ustawa określa także górną granicę wysokości kaucji, która nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a w przypadku umowy najmu okazjonalnego – sześciokrotności.

Dodatkowe opłaty (media, internet, parking)

W umowie powinny zostać szczegółowo opisane wszystkie opłaty obciążające najemcę, zarówno te stałe, jak i zmienne, które są płatne w zależności od zużycia. Strony mają możliwość dowolnego ustalenia warunków, przez co najemca może być obciążony stałą kwotą czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi zależnymi od zużycia lub stałą kwotą płatną co miesiąc z rocznym rozliczeniem zużycia mediów. Bez względu na wybraną formę umowy, ważne jest, aby zawierała ona kompletny wykaz wszystkich opłat obciążających najemcę. Umowa powinna także precyzyjnie regulować terminy oraz sposób dokonywania płatności.

Określenie czasu trwania najmu

Ważnym aspektem każdej umowy najmu na czas określony lub nieokreślony jest zawarcie w niej konkretnych dat i warunków jej trwania. Mowa nie tylko o rozpoczęciu i zakończeniu najmu nieruchomości, ale także o ewentualnym wypowiedzeniu.

Data rozpoczęcia i zakończenia najmu

Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Umowa na czas oznaczony kończy się automatycznie z upływem okresu wskazanego w umowie, na przykład po dwóch latach. Z kolei umowa zawarta na czas nieokreślony nie wyznacza terminu zakończenia najmu, co oznacza, że zakończenie takiej umowy nastąpi w dniu upływu okresu wypowiedzenia. 

Warunki przedłużenia lub rozwiązania umowy

Warunki wypowiedzenia umowy najmu powinny być ściśle określone w umowie. Zarówno najemca, jak i wynajmujący mają prawo wypowiedzieć umowę, przy czym należy zachować termin wypowiedzenia ustalony w umowie. Możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania tego terminu również powinna być przewidziana w umowie. Powinna ona jednak dotyczyć skrajnych sytuacji. Mogą one obejmować na przykład zaleganie z czynszem przez najmującego, niewłaściwe użytkowanie lokalu, niezgodne z jego przeznaczeniem lub sytuacje, gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, jak np. zapewnienie sprawnej instalacji wodnej czy gazowej, lub nie dokonuje niezbędnych napraw uszkodzeń lokalu, które nie wynikły z jego winy.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu

Ustawa o ochronie praw lokatorów dokładnie precyzuje, w jakich okolicznościach i terminach właściciel może dokonać wypowiedzenia umowy najmu. Wynajmujący nie ma prawa wprowadzać do umowy zapisów mniej korzystnych niż te, które zostały określone w ustawie. Z tego powodu najemca powinien sprawdzić, czy zapisy umowne są zgodne z art. 11 ustawy. Choć ustawa nie nakłada szczególnych obowiązków na lokatora w tej kwestii, to najemcy zainteresowani możliwością wypowiedzenia najmu powinni upewnić się, że odpowiednie postanowienia są zawarte w umowie najmu lokalu mieszkalnego.

Prawa i obowiązki wynajmującego

Art. 6a precyzyjnie określa obowiązki wynajmującego. W umowie dotyczącej najmu lokali mieszkalnych, które nie należą do zasobu publicznego, takich jak prywatne budynki, mieszkania spółdzielcze czy zasoby wspólnot mieszkaniowych, istnieje możliwość modyfikacji  katalogu obowiązków.

Zgodnie z art. 6a ustawy z 2001 r., wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z takich mediów jak woda, paliwa gazowe i ciekłe, ciepło, energia elektryczna, windy oraz inne instalacje i urządzenia stanowiące wyposażenie lokalu i budynku. W przypadku oddania w najem lokalu mieszkalnego, który został opróżniony przez poprzedniego najemcę, wynajmujący jest obowiązany do wymiany zużytych elementów wyposażenia.

Wynajmujący odpowiedzialny jest także za utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców i jego otoczenia. Ma również obowiązek dokonywania napraw budynku, pomieszczeń, urządzeń i instalacji oraz przywracania stanu sprzed ewentualnych uszkodzeń, bez względu na przyczynę ich powstania. W sytuacji, gdy szkody powstały z winy najemcy, obciąża go odpowiedzialność za pokrycie tych strat.

Do obowiązków wynajmującego należy również dokonywanie napraw oraz wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego lokalu, które nie obciążają najemcy. Dotyczy to m.in. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji, takich jak wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej, a także anteny zbiorczej, z wyjątkiem osprzętu. Wynajmującego obciąża także wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz tynków.

Wynajmujący ma również prawo do wizyt kontrolnych. Ich celem jest najczęściej sprawdzenie stanu mieszkania, a także wszystkich instalacji. W ten sposób ma możliwość również zweryfikowania, czy lokal mieszkalny jest użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem, a także czy wszystkie zawarte w umowie postanowienia są przestrzegane.

Prawa i obowiązki najemcy

Ustawa zawiera nie tylko katalog obowiązków wynajmującego, ale również listę powinności najemcy, która znajduje się w art. 6b. W tym przypadku obowiązuje zasada analogiczna do tej, która dotyczy obowiązków wynajmującego. Przede wszystkim najemca jest zobowiązany do utrzymania lokalu oraz pomieszczeń, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, a także do przestrzegania porządku domowego, określonego na przykład w regulaminach stosowanych zwłaszcza w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych. Najemca musi również dbać o ochronę przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, jak np. windy, klatki schodowe, korytarze, zsypy oraz inne pomieszczenia gospodarcze i otoczenie budynku, w tym place zabaw.

Najemca ma również obowiązek dbać o stan przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, włączając w to obowiązek niezwłocznego usuwania ich niedrożności. Do jego zadań należy także troska o inne elementy wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych. Obejmuje to malowanie lub tapetowanie, naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, jak również malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Podstawowym prawem najemcy mieszkania jest żądanie możliwości zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu, co oznacza żądanie wydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego. Najemca ma również prawo wymagać od wynajmującego zapewnienia dostępu do mediów, czyli energii elektrycznej, wody, gazu i innych.

Klauzule specjalne

Jeśli chodzi o klauzule specjalne to najczęściej dotyczy ona zwierząt domowych. Nie każdy właściciel mieszkania musi się zgodzić na to, żeby w jego mieszkaniu żył kot lub pies. Z reguły związane to jest z obawami o ewentualne zniszczenia mienia. Taka klauzula jest również zabezpieczeniem dla wynajmującego na wypadek, gdyby trakcie trwania umowy najmu lokator wprowadził do mieszkania zwierzę. Jest to wtedy podstawa do wypowiedzenia umowy.

Inną klauzulą jest z kolei ograniczenie co do zmian w aranżacji i dekoracji. Jeśli wynajmujący sobie tego nie życzy, to najemca nie ma prawa wprowadzać żadnych zmian w aranżacji. Oznacza to, że nie może np. przemalowywać ścian, czy przestawiać ścianek działowych bez zgody właściciela nieruchomości. Ewentualne wprowadzenie zmian w aranżacji lub dekoracji na koniec okresu najmu będzie wiązało się z tym, że lokal będzie musiał powrócić do pierwotnego stanu. 

Rozstrzyganie sporów

Wszystkie spory pomiędzy wynajmującym a najemcą powinny być rozstrzygane na podstawie zapisów w umowie. W wielu przypadkach jednak dochodzi do tego, że obie strony spotykają się w sądzie, gdzie dochodzą swoich praw i racji. W takich przypadkach to sąd wydaje werdykt, który będzie korzystny dla wynajmującego lub najemcy albo dla żadnej ze stron, bo tak też się może zdarzyć. Warto tutaj zaznaczyć, że uwzględniane w takich sytuacjach są nie tylko zapisy w umowie wynajmu, ale także przepisy prawa zawarte w Kodeksie Cywilnym.

Załączniki i dodatki

Sporządzając umowę najmu warto również dodać do niej kilka dodatkowych załączników. Podstawą jest oczywiście protokół zdawczo-odbiorczy. Ponadto strony umowy mogą stworzyć dokumentację zdjęciową lokalu mieszkalnego oraz tego, co się w nim znajduje. 

Protokół zdawczo odbiorczy

Zarówno wynajmującemu, jak i najemcy zależy na tym, aby w momencie wydania lokalu sporządzony został protokół zdawczo-odbiorczy. Powinno się w nim spisać, jakie elementy wchodzą w skład wyposażenia oraz jaki jest ich stan. Jeśli najemca ma uwagi co do stanu mieszkania lub wyposażenia, powinny one zostać odnotowane w dokumencie. Pozwoli to potwierdzić, że ewentualne uszkodzenia nie zostały spowodowane przez najemcę. Ponadto w protokole należy odnotować stan liczników w momencie wydania lokalu.

Zdjęcia stanu lokalu na dzień rozpoczęcia najmu

 Często strony decydują się na sporządzenie dokumentacji zdjęciowej. Oczywiście jest to wskazana praktyka, ponieważ pozwala na dodatkowe udokumentowanie stanu lokalu i wyposażenia. Dzięki temu w jakichkolwiek sporach dotyczących ewentualnych zniszczeń lub szkód w mieszkaniu, strony będą mogły potwierdzić, czy powstały one po wydaniu lokalu, czy też jeszcze przed. 

Podsumowanie

W interesie obu stron leży sporządzenie umowy najmu na piśmie, ponieważ pozwala ona na odpowiednie zabezpieczenie ich praw. Umowa powinna zawierać dane stron, precyzyjnie określić przedmiot najmu, wysokość, termin oraz sposób ponoszenia opłat, określić termin najmu oraz prawa i obowiązki obu stron. Do umowy należy dołączyć protokół przekazania lokalu, który dokładnie wskazuje stan lokalu oraz wyposażenia. Zalecane jest także przygotowanie dokumentacji zdjęciowej. Ochronę praw lokatorów zapewnia nie tylko Kodeks cywilny, ale przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów. Najemca powinien upewnić się, czy zapisy umowy nie stawiają go w niekorzystnej pozycji.

‍